Was Vermieter und Mieter beachten sollten

Der weitaus größte Teil aller Mietverträge wird befristet abgeschlossen, da solche Mietverträge nach Fristablauf enden und Vermieter keinen triftigen Grund benötigen, um Mieter kündigen zu können. Dies bietet Schutz vor unliebsamen bzw. nicht zahlenden Mietern. Insbesondere bei Mietverträgen, die dem Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen (etwa Wohnungen, die sich in Gebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten befinden) gibt es jedoch bei der Befristung einige wichtige Dinge zu beachten.

Wie ist die Befristung im Gesetz geregelt

Befristete Mietverträge müssten zunächst zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Eine mündliche Befristungsvereinbarung wäre ungültig und der Mietvertrag würde als unbefristet gelten.
Im Mietvertrag muss zudem festgehalten werden, dass die Befristung unabhängig von einer Kündigungserklärung wirksam sein soll. Die Dauer der Befristung kann jedoch nicht beliebig gewählt werden, sondern muss zwingend eine Mindestbefristungsdauer von drei Jahren vereinbart werden. Wurde (versehentlich) eine kürzere Zeitspanne als drei Jahre vereinbart, so führt dies wiederum zu einem – vom Vermieter in aller Regel nicht gewollten – unbefristeten Mietverhältnis. Eine Höchstdauer für eine Befristung gibt das Gesetz allerdings nicht vor. Nach Ablauf der Frist kann der Mietvertrag sodann immer wieder verlängert werden, wobei die Verlängerung wiederum mindestens drei Jahre betragen muss.

Sollte der Mieter jedoch nach Fristablauf in der Wohnung bleiben, so muss der Vermieter eine Räumungsklage bei Gericht einbringen, widrigenfalls sich der Mietvertrag wiederum um drei Jahre
verlängert. Sollte nach Ablauf dieser Verlängerung von drei Jahren der Mieter wiederum nicht ausziehen und der Vermieter neuerlich nicht mit einer Räumungsklage vorgehen, so wandelt sich das befristete Mietverhältnis in ein unbefristetes um. Dies trifft allerdings nur auf Mietverträge zu, die nach dem 30.09.2006 abgeschlossen wurden.

Vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters

Die zeitlich begrenzte Variante eines Mietvertrages hat allerdings auch für den Mieter Vorteile. Grundsätzlich hat der Mieter eines befristeten Mietverhältnisses dieselben Rechte wie ein Mieter eines unbefristeten Mietverhältnisses. Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne wichtigen Grund vor Ablauf der Befristung des Vertragsverhältnisses nicht beenden. Solche Gründe wäre allenfalls ein dringender Eigenbedarf des Vermieters, ein notwendiger Abbruchfall, ein nachweisbar nachteiliger Gebrauch oder das Nichtzahlen der Miete. Während der Vermieter den Vertrag also grundsätzlich bis zum vereinbarten Fristablauf einhalten muss, steht dem Mieter das Recht zu, das Mietverhältnis bereits nach einem Jahr vorzeitig zu kündigen, wobei eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten ist. Auf dieses vorzeitige Kündigungsrecht kann auch nicht durch eine vertragliche Vereinbarung rechtswirksam verzichtet werden.

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