Die Auswirkungen des Coronavirus sind allgegenwärtig. Für viele Vermieter und Mieter von Geschäftslokalen drängt sich unter anderem auch die Frage auf, ob bei den zu erwartenden Umsatzeinbußen bzw. bei den verordneten Geschäftsschließungen dennoch die Miete für das Geschäftslokal voll bezahlt werden muss.

§1104 ABGB sieht in dem Zusammenhang folgendes vor:

„Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Misswachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.“

Die aktuelle Situation stellt jedenfalls eine derartige außergewöhnliche Situation dar, weshalb aus jetziger Sicht davon auszugehen ist, dass diese gesetzliche Regelung auch in der nun vorherrschenden Krise zur Anwendung gelangen kann.

Bevor ein Mieter oder Vermieter über die Möglichkeit einer Aussetzung des Mietzinses nachdenkt, muss als Erstes geprüft werden, ob die Regelung des § 1104 ABGB nicht im Mietvertrag ausdrücklich abbedungen wurde. Ein Ausschluss dieser gesetzlichen Regelung ist in der Regel möglich.

Jedenfalls muss der bedungene Gebrauch des Bestandsgegenstandes vereitelt sein, mit anderen Worten, der Mietgegenstand kann nicht gebraucht oder benutzt werden. Davon wird nur die Rede sein, wenn der Betrieb behördlich geschlossen wurde oder vermutlich, sofern dies aus heutiger Sicht beurteilt werden kann, wenn der Betrieb von den per Verordnung angeordneten Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 betroffen ist.

Aufgrund der aktuellen Situation wäre auch eine vorzeitige Kündigung eines Mietvertrages durch den Mieter denkbar. Dies bedeutet, der Vertrag könnte ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und eines Kündigungstermins mit sofortiger Wirkung aufgelöst werden, wobei auch in dem Zusammenhang zu prüfen ist, ob dies nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.

Um hier richtig vorzugehen empfiehlt es sich vor Einstellung der Mietzinszahlung mit dem Vermieter Rücksprache zu halten und eine Vereinbarung zu treffen. Andernfalls könnten Schadenersatzforderungen auf Sie zukommen, wenn Sie einseitig entscheiden, den Miet- oder Pachtzins nicht zu bezahlen und der Einbehalt zu Unrecht erfolgte. Auch an eine Zahlung unter Vorbehalt wäre zu denken.

Ist Ihr Betrieb aktuell geschlossen und überlegen Sie den Zins einzubehalten oder sind Sie als Vermieter mit einer derartigen Vorgehensweise des Mieters konfrontiert, stehen wir Ihnen weiterhin jederzeit telefonisch oder per E-Mail für Beratungen zur Verfügung! Auch Videokonferenzen sind möglich.